Продавца квартиры обычно больше всего волнует вопрос о том, за какую цену может быть реализовано его имущество. Но не меньший интерес подчас вызывают и сроки, недаром говорят, что время — деньги. Можно, конечно, воспользоваться услугой срочного выкупа, но это означает, что недвижимость будет продана за полцены. Какое же время занимает обычная реализация квартиры без существенных материальных потерь?
Предпродажная подготовка
Это не всегда обязательный этап. Иногда предпродажная подготовка нужна, иногда — нет. У неопытных продавцов тут существует две крайности. В первом случае квартиру вообще никак не готовят: чего стараться — все равно продаю. Во втором случае ее стремятся довести до совершенства, делая хороший ремонт. Неправы, конечно, и те и другие. Подготавливая жилье к продаже, вы повышаете его ликвидность и цену. А излишне дорогой ремонт ведет лишь к потери времени и денег. «Если квартира пребывает в обычном состоянии (то есть люди там живут), следует сделать самый минимум, — рекомендует Артем Кохановский, директор департамента элитной недвижимости компании Great Reality. — Провести генеральную уборку, вымыть окна, вывезти на дачу или выбросить старые вещи, чтобы не было ощущения захламленности».
Ремонт требуется только в одном случае — если состояние жилища очень плохое. Но и тут следует ограничиться минимумом: нужно лишь произвести впечатление на потенциального покупателя, который зашел в помещение на десять минут. «Простые обои в светлых тонах, покраска труб — так описывает необходимые работы Роман Вихлянцев, генеральный директор агентства «Аврора-Недвижимость». — Иногда в предпродажную подготовку входит приведение в порядок лестничной площадки».
Итог. В подавляющем большинстве случаев подготовка занимает один день — это генеральная уборка. Если приходится делать ремонт, то нужно ограничиться «косметикой», которая займет четыре-пять дней максимум.
Рекламирование, показ, торг
Данный этап самый непредсказуемый в плане сроков. Покупатель на вашу квартиру может появиться в день выхода первого рекламного объявления, а может и не появиться вовсе. Тем не менее риэлторы говорят, что существуют некие общепринятые сроки, в течение которых желающие приобрести недвижимость обычно находятся, разумеется если выставленная на нее цена адекватна. Это два-три месяца для квартир экономкласса. «Дольше рекламировать смысла нет, — уверена Вероника Панкова, генеральный директор агентства недвижимости «Пенаты». — Надо снимать квартиру с продажи и возобновлять процесс через некоторое время». Что до дорогих объектов, то они иногда экспонируются на рынке и год, и два, и больше.
Можно ли сократить названные выше сроки? Первое, что приходит на ум, — снизить цену. «Если вы выставите объект по цене на 20% ниже рыночной, то, возможно, найдете покупателя в тот же день, — говорит Александр Мальцев, генеральный директор компании «Century 21 Запад». — Не исключено, что его приобретут не конечные покупатели, а само агентство».
Большинству продавцов, вероятно, рекомендация отдать за полцены не понравится. Что ж, существуют и другие способы: более активно рекламировать свой объект, проводить аукционы (ставим цену вроде пониже, а потом объявляем покупателям, что получит квартиру тот, кто предложит за нее больше денег), использовать обменные цепочки. В общем, нестандартные приемы продаж — тема для отдельной статьи.
Итог. На данный этап нужно отводить примерно три месяца. Но срок этот сугубо приблизительный, он легко может измениться. Никаких обязательств на себя (например, вносить аванс за новую квартиру, рассчитывая, что через три месяца будут деньги от продажи старой) брать не стоит.
Сбор документов
Первое, что требуется для продажи недвижимости, — паспорт. Впрочем, этот документ нужен всегда и везде. Второе — правоустанавливающие документы на квартиру, ПУДы на языке риэлторов. Чаще всего свидетельство о собственности и документ, на основании которого оно выдано. Например, договор купли-продажи. Как правило, ПУДы хранятся у собственника недвижимости.
Теперь о том, что придется брать непосредственно на сделку. В БТИ надо заказать кадастровый паспорт и экспликацию. Их изготавливают в течение десяти дней, ускорить процесс невозможно. Поэтому риэлторы советуют брать документы в БТИ заранее, до того как покупатель найден. Срок их действия пять лет.
В организации, управляющей домом, необходимо взять копию финансово-лицевого счета и выписку из домовой книги. В Москве их заменяет одна бумага — Единый жилищный документ (ЕЖД). Данные документы действительны один-два месяца, но их выдают быстро — в день обращения.
Помимо названных документов, которые нужны всегда, есть и такие, которые требуются в некоторых случаях. К примеру если квартира приобреталась в браке, на ее продажу нужно согласие супруги (супруга). Эта бумага подлежит нотариальному заверению.
Гораздо дольше готовится согласие органов опеки. Данный документ необходим, если в числе собственников продаваемой квартиры фигурируют несовершеннолетние. Опека работает в местных органах власти (муниципалитеты), и при обращении к ним нужно предоставлять все документы на продаваемую квартиру, а также на жилье, приобретаемое взамен. Стандартный срок выдачи разрешения — неделя, но могут быть и существенные задержки.
Вообще, перечень документов к сделке — тема сложная и запутанная. Иногда приходится разыскивать бывших собственников квартиры или граждан, зарегистрированных там по месту жительства (а такой гражданин может, к примеру, служить в армии на другом конце страны). Иногда покупающая сторона требует от продавца предоставить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Итог. Стандартно сбор документов занимает три-четыре недели. Иногда этот срок удается сократить до двух-трех дней (документы БТИ собраны заранее, несовершеннолетних нет). А в другом случае процесс растягивается на несколько месяцев, особенно если утеряно что-то из ПУДов и бумагу надо восстанавливать.
Сделка и ее регистрация
Подписание договора купли-продажи и его регистрация в специальном государственном органе — основной этап сделки. «Только после всех этих процедур, — напоминает Ирина Шугурова, заместитель гендиректора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, — недвижимость переходит в собственность покупателя».
Как много времени это занимает? Прежде всего сторонам нужно договориться о порядке расчетов. Как правило, на рынке используется депозитная банковская ячейка. Арендовать ее в банке можно заранее, еще на стадии сбора документов. Так что будем считать, что это дело вообще не потребует временных затрат.
Чтобы грамотно составить договор купли-продажи, стоит обратиться к нотариусу либо юристу, к примеру, из риэлторской компании. Здесь уйдет день-два. Вы сообщаете свои паспортные данные, адрес и параметры продаваемой квартиры, а юристы забивают сведения в имеющуюся у них в компьютере «рыбу» договора.
Сама сделка — подписание документов, а также их сдача на госрегистрацию обычно происходят в один день. А вот непосредственно регистрация длится сегодня в Москве две недели, и ускорить данный процесс, как отмечают все наши эксперты, в рамках закона невозможно.
Итог. Все необходимо сделать до регистрации — можно успеть за два-три дня. А вот время, отведенное на госрегистрацию, как сказано выше, сократить не получится.
Освобождение квартиры и передача ее новому собственнику
Этот вопрос законом не регулируется — все оставлено на усмотрение сторон. Как правило, на вывоз вещей, физический отъезд прежнего собственника и его снятие с регистрационного учета (выписка) отводят две-три недели. Срок может быть как значительно сокращен (квартира пустая, хозяин прописан по другому адресу, тогда передавать ключи можно хоть в тот же день, когда документы пришли с регистрации), так и увеличен (сложный, многоступенчатый обмен, где все участники переезжают в разные квартиры).
В случаях когда бывший собственник квартиры, получив деньги, не спешит с освобождением помещения (такое, увы, случается), Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, рекомендует ставить вопрос об арендной плате. Дескать, теперь это уже не ваша площадь — пожалуйста, денежки за пользование ею. Обычно такого намека бывает достаточно, чтобы продавец, не удосужившийся вывезти на дачу свой любимый старый диванчик, задумался. Ну а если прежний собственник упорно отказывается покидать квартиру, новым владельцам следует обращаться в правоохранительные органы.
Владимир АБГАФОРОВ
