Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины в рамках предстоящего всеукраинского интернет-форума по обсуждению проекта Закона Украины «О риелторской деятельности» продолжает серию публикаций, раскрывающих суть и необходимость принятия этого закона. C 15 по 22 октября 2007 г. мы приглашаем всех, кто имеет свою точку зрения по поводу норм и положений законопроекта, к интерактивному обсуждению данной темы на страницах форума по адресу www.forum.asnu.net. В этой публикации будут рассмотрены отношения между клиентом и риэлтором. Что определяет основу этих отношений, стоимость услуг риэлторов, какие права и обязанности, каковы критерии ответственности обеих сторон? Вот те вопросы, на которые важно дать ответы. Отдельной темой будет рассмотрен Кодекс этики риэлтора. Следует сказать, что оказание высококачественной услуги потребителю возможно только на договорной основе. Ведь объект недвижимости, продажа или аренда его - это всегда целый комплекс параметров, правовых моментов, которые необходимо учесть всем сторонам - продавцу, покупателю, риэлтору и другим участникам сделки. Именно поэтому законодатель отдельно - в ст. 21 - дает четко выписанные требования к заключаемому договору. Наиболее существенными из этих требований являются определение вида риэлторской услуги и действия, которые составляют ее содержание, размер и порядок ее оплаты, ответственность сторон за невыполнение условий договора, необходимость предоставления оригиналов документов риэлтора о его статусе. Интересным моментом представляется то, что риэлтор не имеет права заключать договор об оказании услуг относительно недвижимого имущества, если им ранее был заключен договор относительно того же имущества с другим потребителем риелторских услуг. Важно и то, что порой риэлторская деятельность может осуществляться и в связи с решениями судов, органов власти или местного самоуправления. А что касается размера и порядка оплаты риэлторских услуг, то это предполагается устроить просто и традиционно: он определяется по договоренности сторон. При этом законопроект не предусматривает никаких минимальных или максимальных уровней оплаты. Иными словами, этот уровень может формироваться на сугубо рыночных началах. Государство таким образом не пытается регулировать что-либо в этом плане. Принимая услугу от риелтора, потребитель может рассчитывать на целый ряд своих прав. Какие же основные из них?
Ст. 24 определено, что потребители риелторских услуг имеют право: - знакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности; - знакомиться со Стандартами и правилами риэлторской деятельности; - на получение всей информации и документов, полученных риелтором в ходе оказания услуг; - на получение компенсации вреда, причиненного субъектом риелторской деятельности; - жаловаться на действия или бездеятельность риэлторов в Риелторскую Палату Украины или в суд.
А что касается обязанностей, то ст. 25-ой законопроекта к настоящему моменту определена только одна обязанность потребителей риэлторских услуг: им надлежит предоставлять риэлтору достоверную информацию и документы о недвижимости, относительно которой заключен договор об оказании услуг. О правах и обязанностях субъектов риелторской деятельности мы сообщали во второй статье этой серии публикаций - «Проект Закона «О риелторской деятельности»: понятие риелтор». Самих субъектов риелторской деятельности законодатель в ст. 26 обязывает сохранять конфиденциальность информации, полученной ими в процессе осуществления своей деятельности. Им запрещается использовать такую информацию в своих интересах или в интересах третьих лиц. Возможны случаи, когда риелтор вынужден будет отказать потребителю в оказании услуг. Поэтому законопроектом (ст. 27) предлагается перечень причин, из-за которых это оправдано. В частности, услуга не будет предоставлена, если: - ожидаемый потребителем результат и средства его достижения, на которых он настаивает, являются противоправными; - потребитель предоставляет неправдивую информацию или отказывается предоставлять достоверную информации и документы, необходимые для оказания услуги; - предоставление риелторских услуг может привести к разглашению сведений, тайна которых охраняется законами Украины, Стандартами и правилами риэлторской деятельности; - предоставление услуг может противоречить собственным интересам риэлтора или будет противоречить его профессиональной обязанности. При этом риэлторские услуги могут быть предоставлены, а заключенный договор не подвергается обязательному разрыву, если потребителю сообщено о возможном конфликте интересов, и потребитель принял оказанные ему услуги.
Но, кроме узаконенных норм, определяющих взаимоотношения между риелтором и клиентом, риелтором и государством, уже стало привычным упоминать и о Кодексе этики риэлторов. В настоящее время у разных общественных организаций и разных риэлторских компаний есть свои варианты такого Кодекса. В чем же его суть? Должен ли он быть единым для всех? Если да, то кто его утверждает и требует соблюдения его норм? Можно сразу сказать, что создание такого свода правил для риелторов, доведение его до профессионального сообщества и контроль за его соблюдением будет возложено на Риэлторскую Палату Украины. Уже сейчас предполагается, что субъекты риелторской деятельности должны быть профессиональны, добросовестны, они не имеют право использовать недостоверную или заведомо ложную информацию, а также методы недобросовестной конкуренции по отношению к другим организациям и физическим лицам, работающим на рынке недвижимости. Никто из риэлторов не должен вводить людей в заблуждение относительно конкурентов, их деловой практики, делать необъективные заявления о низком качестве их услуг и т.д. Кроме того, в Кодекс может быть включен запрет для риелтора осуществлять профессиональные услуги, связанные с имуществом, в котором он имеет личную заинтересованность. Это допустимо только тогда, когда эта заинтересованность раскрыта перед всеми сторонами-участниками договора. То есть, риэлтор обязан предупредить своего клиента, что в сделке он заинтересован не только как посредник, но и как частное лицо. Например, при оценке объекта недвижимости, в стоимости которого он имеет свою долю. Говоря в рекламном объявлении, к примеру, о «самых низких» ценах на недвижимость или стоимость услуг, риелтор или агентство должны будут подтвердить, что эти цены действительно самые низкие и предоставить перечень всех других цен или тарифов на услуги на данном рынке. В противном случае могут возникнуть основания говорить о проявлениях недобросовестной рекламы и - соответственно - о нарушении Кодекса этики риэлтора. Важное место в Кодексе должна занять тема профессионального мастерства. Говоря о высоком профессиональном уровне работы риэлтора, Кодекс обяжет его быть глубоко информированным в вопросах, связанных с рынком недвижимости, а главное - быть в курсе всех изменений в законодательстве. От того, насколько риэлтор знает о всех особенностях законодательства, подчас зависит судьба клиента. В этом документе найдут свое отражение и положения, регламентирующие отношения между самими риэлторами. К примеру, они должны обмениваться между собой формами, методами и опытом работы с целью повышения профессионализма и компетентности всех членов профессионального сообщества. Можно допустить, что Кодекс этики обяжет риэлтора содействовать органам государственной власти и местного самоуправления в осуществлении своих функций, если они лежат в плоскости работы с недвижимостью. Риэлтор должен также заботиться о юридической безопасности сделки, обязательства по сделкам должны быть определены в письменном договоре, с соблюдением всех формальностей. А сам договор должен отражать точное соглашение сторон, что предусмотрено и положениями будущего закона о риэлторской деятельности. Что может ожидать риелтора, который пренебрежет установками кодекса? Если агентство, риелтор-предприниматель или риелтор попадется на серьезном нарушении Кодекса или законодательства Украины, то Риэлторская Палата по представлению своей дисциплинарной комиссии может принять решение о наложении санкций на риэлтора (предупреждения, штраф, аннулирование Сертификата и Квалификационного свидетельства риелтора), даже исключить его из Реестра риелторов или Реестра субъектов риелторской деятельности, то есть лишить права заниматься этой деятельностью. Наверное, ни один кодекс не может быть исчерпывающими, а его положения - всеобъемлющими. Тем не менее, это будет важный опыт приведения к общему знаменателю основных принципов работы агентств недвижимости и риэлторов. К тому же Кодекс этики риэлтора тоже окажется определенным рычагом воздействия на риэлторов. Если кто-то претендует на звание сертифицированного специалиста-риелтора, то ему необходимо принять общие правила игры, нести ответственность за свои действия не только перед законом, но и перед всеми членами профессионального сообщества. Материал подготовлен Киевским порталом недвижимости «Domik.net»
P.S. Эта публикация завершает небольшую серию статей, подготовленных в рамках предстоящего всеукраинского интернет-форума по обсуждению проекта Закона Украины «О риелторской деятельности». Предыдущие статьи были посвящены основным положениям Закона: его цели и сути, риэлторской деятельности и ее видам, требованиям к риэлтору и вопросам его ответственности, а также вопросам сертификации, функционирования Риелторской Палаты Украины. Конечно же, обсуждение этих и других тем, связанных с принятием Закона, будет продолжено и в рамках всеукраинского интернет-форума, и в будущем. Мнения специалистов-риэлторов, аналитиков, юристов, всех заинтересованных в риэлторских услугах участников рынка недвижимости, которые наверняка примут участие в этом обсуждении, очень важны. Они будут учтены в дальнейшем усовершенствовании законопроекта и при непосредственном принятии Закона. Рынок недвижимости - один из наиболее социально значимых рынков Украины. Удастся ли сделать его по-современному цивилизованным, - зависит от многих из нас. Поэтому важно уже на этом этапе сказать свое слово о том, как на самом деле должен быть защищен потребитель, какой по качеству надлежит быть риэлторской услуге, как может участвовать государство в регулировании этого рынка. Предложите свой взгляд на эти вопросы. Будущий Закон о риелторской деятельности должен быть принят таким, каким мы все пожелаем его увидеть. Ассоциация специалистов по недвижимости (риелторов) Украины.
- знакомиться с документами, подтверждающими право риелтора на осуществление своей деятельности;